Dom jednorodzinny na zgłoszenie - ułatwienie czy mydlenie oczu?
data publikacji: 2024-11-26 | Łukasz Paraszka
Możliwość wybudowania domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia zamiast pozwolenia na budowę nie jest nowym zagadnieniem - z pewnymi modyfikacjami ta procedura funkcjonuje od 2015 r. dzięki nowelizacji ustawy Prawo Budowlane. W tamtym czasie była ona często przedstawiana, głównie przez polityków, jako znaczne uproszczenie i przyśpieszenie procesu budowlanego - wręcz rewolucja w odformalizowaniu budowy domów. Po niemal dekadzie obowiązywania nowej procedury można uczciwie dokonać oceny i odpowiedzieć na pytanie - czy zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego jest faktycznym ułatwieniem?
Czy każdy dom można wybudować na zgłoszenie?
Zacząć należy od tego, że nie każdy dom można wybudować na podstawie zgłoszenia. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa Budowlanego taka możliwość jest przewidziana jedynie dla wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim z procedury zgłoszenia wykluczone są budynki stawiane bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią (a według niektórych interpretacji nawet te stawiane w odległości mniejszej niż 4m) - ponieważ takie usytuowanie automatycznie powoduje objęcie jej obszarem oddziaływania nowej inwestycji. Zatem nie jest możliwa budowa na podstawie zgłoszenia domu jednorodzinnego:- w zabudowie bliźniaczej,
- w zabudowie szeregowej,
- stykającego się z istniejącym budynkiem na działce sąsiada,
- na wąskiej działce o szerokości nie większej niż 16m (dla których przepisy dopuszczają lokalizację zabudowy w ostrej granicy),
Osobnym zagadnieniem jest budowa maksymalnie dwukondygnacyjnego domu o powierzchni zabudowy do 70m2 dla własnych potrzeb mieszkaniowych - taką inwestycję również można zrealizować na podstawie zgłoszenia (z takimi samymi ograniczeniami), jednak przepisy przewidują w tym przypadku kilka dodatkowych (teoretycznych) udogodnień - które zasługują na osobną dyskusję.
Różnice między decyzją o pozwoleniu na budowę a zgłoszeniem
Zasadniczą różnicą proceduralną między pozwoleniem na budowę a zgłoszeniem budowy jest forma w jakiej organ administracji architektoniczno-budowlanej "pozwoli" nam na realizację inwestycji.W przypadku pozwolenia na budowę, po złożeniu wniosku i kompletu dokumentów urząd rozpocznie procedurę administracyjną i zakończy ją wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, na co teoretycznie ma 65 dni.
W przypadku zgłoszenia, pozwolenie jest udzielane na zasadzie "cichej zgody" - urząd nie rozpoczyna procedury administracyjnej ale może w ciągu 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia wnieść sprzeciw w formie decyzji. Jeśli tego nie zrobi, to można legalnie przystąpić do realizacji inwestycji.
Brzmi jak o wiele prostsza procedura? Niestety nie zawsze
Po pierwsze,do zgłoszenia budowy domu należy załączyć takie same dokumenty jak w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę: projekt budowlany sporządzony i podpisany przez architekta z uprawnieniami budowlanymi, opinie, zgody i wszelkie inne dokumenty wymagane ze względu na specyfikę działki. Może to dotyczyć również takich dokumentów jak warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej, uzgodnienie z konserwatorem zabytków itp.
Pozyskanie wymienionych wyżej dokumentów wymaga od inwestora pieniędzy i czasu - często więcej niż będzie trwać sama procedura w urzędzie wydającym pozwolenie na budowę.
Po drugie,
mimo iż 21 dni czekania na cichą zgodę brzmi zdecydowanie lepiej niż 65 dni czekania na pozwolenie na budowę, niestety w praktyce można się mocno zdziwić.
Przyjmując wniosek o wydanie pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza kompletność załączonych dokumentów oraz sam projekt. Może w pierwszej kolejności wezwać inwestora do uzupełnienia braków formalnych a następnie wydać jeszcze postanowienie jeśli stwierdzi, że projekt budowlany wymaga uzupełnienia lub poprawek. W praktyce urzędy bardzo chętnie korzystają z obu możliwości, co oczywiście wydłuża cały proces ale równie dobrze, przy sprawnym działaniu i dobrej woli osób decyzyjnych oraz wzorowo wykonanym projekcie (przynajmniej pod względem formalnym), teoretycznie decyzję o pozwoleniu na budowę można uzyskać dużo wcześniej niż w ciągu wspomnianych 65 dni.
Działania urzędu w kwestii sprawdzania dokumentacji oraz ewentualnych wezwań do jej uzupełnienia są analogiczne dla procedury zgłoszenia budowy. Problemem jest jednak to, że każde pismo z urzędu nie wstrzymuje a wręcz przerywa bieg terminu 21 dni na wydajnie cichej zgody - jeśli urząd dwudziestego dnia od dokonania zgłoszenia wyśle postanowienie wzywające do uzupełnienia wniosku lub projektu, to inwestor będzie musiał czekać kolejne 21 dni od momentu faktycznego przedstawienia uzupełnień. Warto mieć na uwadze, że urząd może najpierw wydać wezwanie dotyczące braków formalnych a dopiero po odpowiedzi inwestora wydać jeszcze postanowienie dotyczące samego projektu budowlanego (na co znowu będzie miał 21 dni). W praktyce może to oznaczać, że z przewidzianych na ewentualny sprzeciw 21 dni mogą się zrobić 2 miesiące - i to nie biorąc nawet pod uwagę czasu potrzebnego na przesłanie korespondencji i odpowiedź inwestora z pomocą architekta.
Po trzecie,
decyzję o pozwoleniu na budowę swojego budynku inwestor może zmienić - jeśli w trakcie budowy zapadnie decyzja o wprowadzeniu istotnych zmian, np. powiększeniu domu lub wybudowaniu dodatkowej kondygnacji, można wykonać projekt zamienny i złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę - oczywiście w granicach zgodności z przepisami, w tym również z zapisami planu miejscowego lub WZ-tki. Jeśli budowa jest realizowana na podstawie zgłoszenia, to niestety nie ma takiej możliwości bo nie została wydana żadna decyzja która podlegałaby zmianie.
Przepisy:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawdo Budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725)